合肥市奥林花园业主委员会转街道办亊处:
, 把人民对美好生活的向往作为奋斗目标。我们全体业主也向往物业公司能提高服务质量和水平,树立提升小区整体物业的良好形象,借机拉近企业与业主、业主与业主之间的关系,提供一个安全、整洁、舒适、温馨、和谐、方便的居家生活环境。也希望小区的设施设备都能正常有效的运行、绿化植被常年茂盛、小区环境干净整洁、公共秩序井井有条、客户服务标准贴心，最终达到提升小区的挡次,对我们全体业主都有益。
但是从目前现状来说存在很多问题: (附: 奧林花园小区物业存在问题的一组图片),特别是小区的各种公共资源不合理占用等等，广大业主在物业管理活动中,享受不到法律赋予的各种权利, 严重存在不公平现象，侵犯全体业主合法权益。现在要用收取各种占用费来制定各种制度,所收取的全部费用(包括公共资源的广告费,租金等)都归全小区业主所有,按月或季平均分配给每户业主,或者经业主大会同意这些款项全部用在小区建设上也符合全体业主的心愿。
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1,要求业主业委会必须要有接待业主的办公室,正式开展工作，履行法定职责。根据《安徽省物业管理条例》对业主大会和业主委员会的职责及相关议事程序作了明确界定，明确了业主大会决定的十二项事项以及业主业委会应当履行的九项职责。业主大会是一个物业管理区域的“决策机构”，业主委员会是业主大会的“执行机构”，要执行监督协助物业公司履行所签定的小区物业服务合同，监督制定的 "管理规约"中12项内容的实施。
2，要求物业公司把我们小区管理成为业主满意的住宅小区。根据《安徽省物业管理条例》中对物业服务中所明确享有的五项权利和所履行的八项义务，以及业主业委会与物业公司所订立的物业服务合同中法律所规定的十三项亊项,必须要认真落实, 接受业主业委会的监督。
: "涉及十名以上业主联名要求协调解决物业管理有关问题的，街道办事处应当及时处理。"规定，将物业管理方面存在的问题和我们的建议汇总给业主委员会报送街道办亊处及时安排处理:
一、机动车辆的管理问题。
这个问题是小区的主要问题。走进小区首先映入眼帘的就是要有漂亮的大门, 然后是大气的主干道及两侧的设施管理, 对提升小区整体形象至关重要,。可是我们小区严重存在: ⑴进大门就设止车辆障碍物，⑵主干道人行道也设止障碍物，⑶主干道两侧绿化变车位，⑷锁车位占私人专用，⑸主干道交叉路口用大石头障碍物，⑹隨意乱停乱放(包括人行道) 压绿地。给广大业主出行带来不便,也严重影响小区的形象。我们要求物业公司对机动车辆管理以及主干道两侧的设施进行整改。
具体建议:
1、主干道上要画出标准宽度的道路通行线, 然后根据实际的情况，重新画出有编号的地面停车位。原设止的各种障碍物要全部拆除。
2、小区入口处主干道两侧适当位置要规划设长廊宣传栏(与街道党群服务中心一样的) 公开: 业委会,物业应该公开的信息和小区管理制度, 宣传有关政策法规,，对车辆违规乱停行为建立曝光台,等等 (要由专人负责定期更换) 同时在入口处公布地面车位位置的平面图。
3、制定小区车辆管理制度, 用管理制度来约朿业主
⑴要大家明确地面停车位是公共资源属于全体业主所有。要凭房产证行车证登记认定有车业主总数(按每户一辆车统计)，按照有编号的地面车位数量, 每年或半年公开按照排列顺序轮流使用(或者抽签) 。
⑵获得使用车位的车主，可以选择全天与晚上两种占用停车位方式，分别交纳不同的停车费。(停止费包括管理费和占用公共资源费)
⑶小区业主发放有停车位编号的 "业主车辆通行证" 出入。业主选择晚上占用的停车位,白天主要安排外来车辆临时停放, 凡是外来车辆进入小区前要进行登记，並按规定收费停车;同时发放白天能停放有编号的《临时停车卡》放在车内明显处，以便进小区内，流动车辆管理员带到规定车位上。未获得停车位的业主白天停车免费,按外来车辆登记安排。
4、制定车辆管理员的职责
各期都要有专职流动的车辆管理员, 其职责:
⑴带外地车辆司机按《临时停车卡》所确定的地面车位停车，並告知司机下午5点前必须离开。
⑵发现区域内不按规定停放在车位内的以及乱停在小区通行线内的车主, 第一、二次时给予登记並口头提示离开，第三次将对其违规行为进行拍照取证在小区曝光台曝光,第四次违规加入黒名单, 取消全年每户业主应享受的车辆占用费, 此费用作为车辆管理员的年终奖金。
⑶在小区区域中心建立车辆管理的岗庭, 同時要根据工作量提高管理员的工资。
⑷要接受物业公司的监督, 如果发现有乱停车现象未按规定程序处理,不拍照取证曝光,就要追责罚款。
5、禁止出租车入内，遇有乘载老、弱、病、残以及携带过重物品的，视情况予以放行，但应登记进小区的时间, 10分钟内必须离开，否则出门时按外来车辆收费。
6、收取所有的业主停车费 (包括外来车辆) 的收益，归全小区业主所有。收取的停车费必须公开在宣传栏上。其中的管理费是支付车辆管理员工资和有关管理中的开支。其一部分公共资源占用费全体业主所有, 每年年终按照小区住户总数, 平均分配给各户业主或发春节福利。(或者经业主大会决定、把这款项全部用于建设小区上 ) 其目的必须公平、。
7、地下停车库是业主购买的产权与地面分配停车位无关, (另行制定车辆管理制度)。凡是购买地下车位的业主都应该享受到地面车位的分配权利, 取得使用地面车位后,也可以自愿有偿转让给家有两辆车的业主。
二、非机动车辆的管理问题 (包括电动车, 助力车、自行车)
1、小区现有的非机动车停车库, 按规定收取管理费, (另行制定停车管理制度)
2、主要是解决乱放在各单元楼梯口内的乱停问题。
首先要在每幢楼前面设立地面停车处, 方便业主停车。然后在楼幢内，在不影响业主进入的前提下,利用公共资源地面也可以画出不等数量的自行车停车位, 需要停放在楼里的业主, 必须进行登记,每月交纳楼道地面公共占用费后, 领取“单元停放证”固定在车上,停放在车位。並且在停车位旁设有举报电话, 如果业主发现无证乱停的自行车可以举报登记处理。举报人也可以强行放到地面停车处,如发现无理吵闹者也加入黒名单, 取消全年每户业主应享受的车辆占用公共资源费, 此费用可统一作为全小区举报人的奖励。
三、制定小区绿地管理制度, 收取绿地占用费。
凡是私自占用草皮，公共场地的。比如: 为了方便自已开门修路、私自围建后花园、私自栽果树收获的、小区内发现业主长期堆放的私有物品又不能清理的、都属于小区的遗留问题也无法解决, 就要按规定每月按平方交纳公共场地占用费。对小区各处乱堆乱放也不知是谁的不明杂物以及所有绿地上乱石头乱垃圾都必须彻底进行一次清理、整平,有些树木也必须统一整修,要达到像市里、公园的管理效果。
四、各幢各单元的大门口,必须统一进行一次整改。
单元的大门也要整洁漂亮,对提升小区整体形象也至关重要。业委会也可以将各项公共资源的收益、占用费资金用在建设小区上,把各楼梯地面都舖上地砖。
可是现在存在很多问题:大门生绣、各商家的牛奶箱、广告牌、街道的宣传品、以及物业自已的通知都是乱贴乱装在门口附近，的确影响形象。还有信箱、门锁损坏、宽带网线沒有统一安排都各自乱装等等很多问题, 必须要彻底整改。具体建议: 各幢楼前要建一个统一放置牛奶的箱柜, 业主要登记申请有偿使用；信箱要全部进行修复；每单元门口要统一制作两个带灯的橱窗广告箱,专人责任定期更换。一个是短期的收费广告,每月更换另行收费、另一个是专门贴街道、社区、业委会、物业各单位的告知, 如果业主想贴自已的广告,也可以申请同意后有偿张贴。高层人多也可以考虑在每层电梯附近同样制作两个带灯的橱窗广告箱。
五、物业公司依法必须公布其中的三大项目
1、公布2017年全年物业服务收费收支情况
根据《安徽省物业管理条例》第四章物业服务第57条规定: 物业服务企业应该享受物业服务合同约定收取服务费用,。第58条又规定: 物业服务企业应该履行按照规定每年公布物业服务费收支情况。还根据《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》第12条规定: 物业服务收费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服企业的利润。
⑴首先公布收取业主的物业管理费金额情况，(包括业主欠费情况)
⑵公布物业公司在各期配有服务人员数量以及发放员工薪酬金额
⑶公布小区维护费、绿化养护、办公费用、保险费以及业主委员会同意的其他费用金额；
⑷公布交给国家的法定税费金额情况；
⑸公布物业服务公司的企业利润金额情况。(不包括共有部分经营收益、房租收益和车辆管理费)
2、公布2017年物业在共有部分经营与收益的财务明细帐目
⑴公布从亊广告收益: 根据《安徽省物业管理条例》第四章物业服务第84条规定:“利用业主共用部位、共用设施设备从亊广告等经营性活动的,…应当提请业委会决定,依法办理手续。”第85条规定: “公共经营收益财务帐目定期审计和公示制度。”要依法公布。
⑵公布“小区管理规约”中只讲到小区有会所及幼儿园两项,实际有不少。比如: 二期原卫生院、车库楼下的门面；三期的门面等等,凡是所有权属于业主的房屋物业公司使用情况以及租赁协议、收益都要公布。
3、 物业公司把公司服务处的办公地方二楼一半租给“爱华琴行艺术培训中心”一楼全部租给快递公司“菜鸟驿站”(见图片) 根据《安徽省物业管理条例》第49条物业服务用房的配置应当符合下列规定第三项:“物业服务用房，不得计入公摊面积，所有权属于全体业主。未经业主大会同意,不得改变物业服务用房的用途。”业主委员会现在自已都沒有办公室能同意吗？根据《安徽省物业管理条例》第93条规定:有下列行为之一的,:第7项“未经业主大会同意,物业服务企业擅自改变物业服务用房的用途的。违反前款第7项规定，有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
六、合肥锋业物业服务公司无能力管理我们中型住宅小区。
《物业服务企业资质管理办法》规定: 像我们25万平方米的中型住宅项目的小区，必须要有二级资质的物业服务企业来管理,因为他们有物业管理专业人员各类专职管理和技术人员不少于20人,工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统,有良好的经营管理业绩,有资格、有能力管理好我们小区。
:“从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书；”第61条又规定：“违反本条例的规定，物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。”
可是我们成立的业主委员会从聘用物业的程序上就不合法,不是投标方式产生,而选的是根本未取得资质证书的新物业服务公司,注册资金也只有几十万,据了解注册地址是假的 (他的注册地址是大涧发楼上,现在是开[寓尚公寓]的),也违反了《安徽省物业管理条例》第56条规定: “物业服务企业应当按照国家规定取得相应的资质，不得超越资质等级承接物业服务业务。”
物业公司进驻小区未引进人才,大部分是原套人马， 只是换个法人掌个权而已，与原物业公司一样未能力来管理我们拥有近2000户的中型住宅小区。他们是想空手套白狼,以尽快盈利为目的,所以小区4个门岗值班人员和清洁工大多数是聘用退休老人,工资每月只有1700-2000左右,所看到的几名管理人员还不知是否有“职业资格证书”,从现在人数来看也只有30来人。但是收取的物业费标准是0.7和1.3元/平方米,每月近20万的物业费, 还有其它收益。对照《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》来看收费与服务水平不适应。不可能因为收取的费用不够开支而影响物业质量吗?
据我们估计物业公司每月有近10万的毛利, 但是还要把自己的物业服务用房租出去收取租金作为企业利润,现在办公地方缩小可能又裁掉管理人员減少开支一举两得。既使有空房也不安排业主委员会用房。这问题就严重了,为了盈利，违反了《物业服务企业资质管理办法》第11条第4项 :“擅自改变物业管理用房用途”的规定。根据查询现在申请资质情况是“暂定”属于暂定期, 如违反以上情况之一，资质审批部门就不予批准。
七、暂时收集业主提出的其它十个问题需要逐步解决。
1、小区路灯损坏、监控缺少需要修复；
2、二期地下车位无灯要装灯,地面起灰要组织重新做地面；
3、二期退休老人多,需要建防雨的露天活动亭；
4、小区幢牌损坏面广,有的看不请也有的沒有幢号，需要统一更换；
5、35栋楼上过道沒有窗户，护栏非常危险,尽快处理安装；
6、制作“业主信息张贴栏”方便业主张贴广告,能杜绝乱贴现象。
7、制作“业主意见箱”业主可以方便提交意见和想法。
8、小区有人养大型犬，不带狗链,要制定管理办法加强管理。
9、合肥市政府有优恵补贴政策，支持多层装电梯,解决老人上楼不方便的问题。物业可以在小区抓试点,, 需要的业主递交申请,物业牵头,联系单元全部业主,大家同意后按程序上报。
10、建立小区志愿服务部,有技术的志愿者定期帮助业主免费服务, 服务项目逐步增多, 建议物业提供地方、工具和材料, 业主只需支取实际材料费。比如:换沙窗、修太阳能热水器等等。提供一个平台业主可以互相帮助。
八、:
1、物业公司如果不尽快拿出小区的整改方案和措施,不按照我们提出的合理意见和建议逐步加以解决的话，希望业委会报街道办亊处按照解聘物业公司的程序处理、或者通过诉讼解除与锋业物业公司签订的服务合同, 组织自管物业。因为自已管理不是以盈利为目的,与新闻报道的“广州祈乐苑小区业主自管三周年”一样, 三年能大变祥, 也能成为合肥市的住宅小区自管样本。
2、我们在三期幼儿园对面围墙上横挂“学法律，用法律、依法维护全体业主权益。”的横幅于2018年2月23曰上午发现被人撕毀,下午向琥珀派出所报案，物业公司法人杨巨锋他答复不知道之亊，也向社区书记沈玮反映过,现请物业公司看监控调查告知是谁撕毁的, 把问题搞清楚,恢复原样,赔理道谢。(其它街道、派出所,以及物业的横幅都在)
3、我们已经定做一组2.5米/3米的橱窗式宣传栏和业主收发箱,作为试点, 请业主委员会在三期安排地点给予安装,以业主委员会名义安装也行,我们负责每期更换，内容报送审查后公布也行。
以上所反映的物业公司管理问题，提请业主委员会报送街道办亊处及时安排处理。
附:奥林花园小区物业存在问题6张图片
2018年3月 14曰
